Ще зовсім недавно покупка будинку в США виглядала як зрозумілий і досяжний план: береш іпотеку, платиш і живеш собі спокійно у новопридбаному житлі. Але до 2025 року цей сценарій почав тріщати швами. Ціни на житло відлетіли вгору, ставки за кредитами теж, і в результаті для багатьох сімей будинок перетворився з мети на відкладену фантазію.
Головну роль цьому зіграла політика Федеральна резервна система. Щоб утримати інфляцію, регулятор почав піднімати ключову ставку. А далі все по ланцюжку: кредити дорожчають, банки стають суворішими, а покупці — обережнішими. У результаті іпотека почала кусатися так, що навіть середній клас почав схилятися у бік оренди. Щоправда, оренда теж подорожчала, тому ця альтернатива така собі.
Додамо сюди ще один фактор — великі інвестиційні гіганти на кшталт BlackRock, Blackstone та Invitation Homes, які активно скуповували будинки під здачу, і звичайним людям доводилося конкурувати не лише один з одним, а й із компаніями з мільярдними бюджетами.
Після пандемії COVID-19 ринок і зовсім перегрівся: дешеві кредити підігріли попит, ціни пішли вгору швидше, ніж будувалося нове житло. Але вже з 2022 року ситуація різко змінилася – ставки зросли, доступність упала. За статистикою, за кілька років житло подорожчало майже вдвічі швидше, ніж зарплати. В результаті США почали все частіше називати «країною орендарів».
На цьому фоні на початку 2026 року адміністрація Дональд Трамп вирішила втрутитися. Адміністрація Трампа вирішила зробити житло доступним знову. І насамперед — обмежити участь великих інвесторів у сегменті житла, призначеного для звичайних сімей. Було підписано указ із гучною назвою «Про припинення конкуренції Уолл-стріт з покупцями житла». Суть у тому, що державні іпотечні структури на зразок Fannie Mae та Freddie Mac більше не повинні підтримувати угоди, де великі фонди скуповують будинки, розраховані на приватних покупців. Пріоритет – тим, хто купує житло для себе, а не для бізнесу.
Далі прописано спробу знизити самі іпотечні ставки. Для цього федеральна влада вирішила діяти не безпосередньо через ключову ставку, а через ринок іпотечних паперів. Тим же Fannie Mae та Freddie Mac доручили викуповувати іпотечні цінні папери на суму до 200 мільярдів доларів.
І ефект уже помітний. Після оголошення програми середня ставка по 30-річній іпотеці знизилася приблизно до 5,99%. А це, між іншим, може заощаджувати сотні доларів на місяць. Наприклад, на кредиті у 400 тисяч доларів різниця може становити близько 200–230 доларів щомісяця.
На тлі цих змін люди знову почали активніше дивитися у бік купівлі житла. Попит пожвавився, заявки на іпотеку зросли.
Але не все так ідеально. Це скоріше тимчасове полегшення, адже головна проблема нікуди не поділася — житла, як і раніше, не вистачає. Будувати дорого, землі не завжди вистачає, бюрократія гальмує проекти. А значить, навіть за дешевої іпотеки ціни можуть знову піти вгору.
Є й ризики. Держава бере на себе серйозні фінансові зобов’язання, а досвід кризи 2008 показує, що такі ігри з іпотечним ринком можуть закінчитися болісно.
