Ринок нерухомості в США останніми роками помітно змінився. Те, що ще нещодавно здавалося цілком досяжною метою для середнього класу — купівля власного будинку — сьогодні значно складніше. Новий звіт Гарвардського університету показує, що дохід, необхідний для покупки житла середньої вартості, майже подвоївся за кілька років. Якщо у 2020 році сім'ї було достатньо приблизно 66 тисяч доларів на рік, щоб спокійно обслуговувати іпотеку за типовий будинок, то зараз уже йдеться про суму понад 120 тисяч доларів. І подорожчання відчувається у всій країні.
Медіанна вартість як нових, так і існуючих об'єктів перевищила 400 тисяч доларів. І це не якийсь елітний сегмент, а середня температура по лікарні. З 2020 року вторинний ринок подорожчав приблизно на 54% і це досить різкий стрибок для такого короткого періоду.
Але проблема не лише у ціні будинків. Істотно змінилися й умови кредитування. Іпотечні ставки тримаються вище за 6%, а це безпосередньо впливає на щомісячні платежі. Якщо раніше середній платіж за іпотекою за будинок середньої вартості становив близько 1700 доларів, то зараз він зріс приблизно до 3100 доларів на місяць. Для багатьох сімей це різниця, яка вирішує, купувати житло чи продовжувати знімати.
На цьому тлі ринок поводиться досить передбачувано, хоч і тривожно: продаж будинків залишається на рівні, який близький до мінімальних значень за останні тридцять років. Простіше кажучи, люди не те, щоб перестали хотіти купувати житло — просто багатьом це стало фінансово недоступним або надто ризикованим. Експерти зазначають, що ситуацію посилює не лише вартість житла та високі ставки.
Є й «м'якіші», але не менш важливі фактори. Це економічна невизначеність, уповільнення зростання зайнятості та зниження впевненості споживачів у майбутньому. Коли люди не впевнені у стабільності доходів, вони набагато рідше наважуються на великі кредити, особливо такі довгострокові, як іпотека. В результаті виходить замкнене коло: ціни високі, кредити дорогі, доходи зростають повільніше, а попит падає чи відкладається. Багато сімей просто займають вичікувальну позицію — продовжують орендувати житло і сподіваються, що ринок стане доступнішим.
Цікавий момент у тому, що житло в США традиційно вважалося одним із головних способів накопичення капіталу та фінансової стабільності. Для покоління батьків купівля будинку у молодому чи середньому віці була майже стандартним сценарієм. Зараз цей сценарій стає все менш універсальним.
За кілька років поріг входу виріс настільки, що багато потенційних покупців просто «випали» з категорії тих, хто може дозволити собі іпотеку без серйозної фінансової напруги. І поки ставки залишаються високими, а ціни — стійко вищі за середній рівень, ринок продовжує жити в режимі очікування. Покупці чекають на зниження вартості або ставок, продавці — повернення попиту, а економіка в цілому — більш стабільних умов.
